中国经济时报记者 夏金彪

　　近日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　
　　值得关注的是，此次会议首次明确“房地产市场供求关系发生重大变化”，并首次提出“要适时调整优化房地产政策”。
　　
　　自1998年住房市场化改革以来，我国房地产市场得到快速发展，房地产市场已经整体上度过了供不应求、长期过热的阶段，城镇居民住房的质和量已经得到明显提升。伴随我国人口老龄化、少子化趋势加速以及城镇化进入中后期，主力置业人群占比下降，我国房地产市场的供求关系已经发生重大变化。
　　
　　据中指研究院统计，2022年我国总人口出现首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已经进入新房见顶后的回落阶段。
　　
　　2023年一季度，我国房地产市场经历短暂“小阳春”后，二季度房地产市场成交持续走弱。国家统计局的数据显示，6月全国商品房销售面积、金额同比分别下降18.2%和19.3%；同时，70城房价环比整体有所下降，二手房价下降城市有63个。但也应该看到，我国城镇化进程仍在持续推进，人口向城市集聚还将继续产生大量住房需求。此外，居民住房从“有没有”向“好不好”转变，带来巨大的改善性住房需求。目前，我国房地产市场已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展新阶段。
　　
　　第七次全国人口普查结果表示，10年来，东部人口比重上升2.2个百分点，中部和东北地区人口比重分别下降0.8个百分点和1.2个百分点。区域人口分化带来住房市场进一步分化。从长期来看，关键是补齐基础设施短板，提高基本公共服务能力，提升城市的包纳能力和增长潜力。
　　
　　可以预计，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，适应房地产市场的新阶段，将使房地产政策更加精准有效，更好满足刚性和改善性住房需求。同时，适时调整优化房地产政策，也有利于“房住不炒”房地产长效机制的建立完善，促进房地产市场平稳健康发展。