中时财经原创出品

记者：周雪松

编辑：李 捷

制图：乔寒云

 

2026年8月28日，房地产行业迎来一轮罕见的密集政策调整。

当天，多部门联手出台8份房地产相关文件，覆盖商品住房销售、房地产开发融资、个人住房贷款以及房企资本市场融资等多个环节。其中，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，商品房现房销售制度正式落地；与此同时，开发贷款主办银行制度建立，个人住房贷款期限由最长30年延长至40年，上市房企再融资通道同步开启。

从政策覆盖范围和制度调整力度看，这并非一次简单的楼市政策加码，而是对房地产开发、销售和融资模式的一次系统性调整。中国经济时报·中时财经记者在采访中发现，与政策力度形成反差的是，包括购房者和房企在内，市场各方的反应都相对谨慎。

在楼市火热的年代，重磅利好政策一旦出台，往往会迅速传导至市场：地产股上涨，购房者入场，有的人甚至会立刻放下手里的工作，跑去售楼处排队买房。

但这一次，市场表现得格外平静。8月31日，国内三大股指午后翻红，地产股却高开低走。政策力度并不小，为何楼市波澜不惊？

01 实行现房销售有利于购房者避坑

8月31日，重磅新政出台后的第一个工作日，早盘房地产板块高开近4%，但收盘微跌0.48%。市场观点认为，新政有助于降低购房风险、稳定楼市预期，但政策效果尚未完全显现，传导至成交和价格仍需要时间。

同一天，上海2026年第八批次土拍收金156亿元， "828新政"后首拍平稳落地，本次出让的两宗地块中，最大的一块仅中海报名，最终以底价成交，新政下开发商预期趋于理性。

过去，新房预售制度虽然推动了楼市大发展，但也带来了许多问题。譬如，炒楼花成风，部分新房烂尾，购房者钱房两空，维权艰难。有关部门负责同志答记者问时也提到，长期以来，有的房地产开发企业采取“高负债、高杠杆、高周转”的粗放扩张模式，积累了风险隐患。

改变“三高”模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识，促进房地产行业稳健经营、高质量发展。

有房企内部人士对中国经济时报·中时财经记者表示，这次新政密集出台不能理解为政策打“补丁”，旨在推动加快构建房地产发展新模式，随着新政落地，杠杆被大幅度地压缩，这个行业以后可能没有暴利了。

对购房者而言，此次新政的一个直接变化，是进一步降低购房和交付风险。随着“828”新政出台，现房销售制度正式落地。新规要求，商品住房项目实行预售的，将预售商品房个人住房贷款发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案，并要求加强贷款全流程风险管理，有利于从根本上保障购房人合法权益。对于新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，则要求优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

部分受访人士认为，新政力度不小，但市场之所以波澜不惊，并非政策利好不足，而在于其着眼点更多是中长期制度建设，而非短期强刺激，政策效果仍有待持续释放。

“这次新政不是短期救市强刺激，而是一次覆盖销售、信贷、融资全链条的基础性制度重构。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示。

柏文喜告诉记者，本次新政真正的分量是直击过去20年行业的病灶：终结高杠杆快周转，增量项目优先现房销售；实行“主办银行制+预售资金全额监管+竣工备案后才放按揭”，从根源上规避“房子烂尾、月供照付”交付风险；放开上市房企再融资、并购重组、公司债、CMBS、REITs和不动产私募基金，推动融资从"依赖主体信用"转向"基于项目信用"。

中国政策科学研究会特邀研究员金思宇在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示，回望过去二三十年，中国房地产在快速城市化、人口红利与居民收入提升的时代背景下，形成的“三高”模式有其内在的脆弱性。新政不是旧航道的疏浚，而是新河道的开凿。

他表示，中国依然需要房地产，需要高质量的“好房子”，需要城市更新以及存量资产的专业运营。真正需要被彻底淘汰的，是那个高度依赖房价上涨、高杠杆扩张与土地财政的旧模式。要想在新规则下活下去，整个行业必须换一种活法。

02 理性看待房贷延长至40年

“828”新政内容丰富，有许多利好购房者的政策，比如，"对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划”。

此外，广受关注的是个人住房贷款期限最长可延长至40年。业内人士认为，对此仍须理性看待：贷款期限拉长，可以降低当期月供压力，为购房人提供更多选择，但并不意味着购房成本下降。期限越长，总利息支出通常也会增加，还需考虑退休后仍可能承担房贷等长期债务压力，避免仅因月供下降而盲目加杠杆。

谈到新政对楼市有何影响，有业内人士对中国经济时报·中时财经记者表示，预计上海、北京市场会渐渐好起来，但从其他城市来看，目前还没明显效果，楼市止跌回稳还需政策支撑。

中指研究院数据显示，1—8月，100家房企销售总额为20175.9亿元，同比降幅较1—7月扩大0.3个百分点。楼市仍处淡季行情，仅核心城市在优质项目入市带动下市场仍有支撑。8月，百城新建住宅环比上涨0.15%，同比上涨2.04%；二手住宅环比下跌0.45%，同比下跌7.08%。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，综合来看，本次新政以改革完善住房销售制度、完善房地产信贷管理、资本市场融资改革为三大核心聚焦点，是一次历史性的制度变革。这些变化均意味着房地产旧发展模式正式谢幕，具有划时代的标志意义，将对购房者、房企、金融机构、市场将产生深远的影响。

未来，新项目执行封顶预售或现房销售，项目入市延后，新房供应或出现阶段性下降，有利于改善市场供求关系，加速去库存，但基于当前市场整体库存规模较大判断，短期政策对房价的影响整体或偏中性。

金思宇认为，未来3到5年，房地产行业将彻底告别高杠杆、高周转、高负债的“三高模式”。行业竞争不再是规模与速度的比拼，而是产品品质、存量运营、资本运作与风险管控的综合实力较量。

柏文喜则告诉记者，新政给楼市带来的影响要从两个维度看：短期，政策托底预期，对成交拉动温和；中长期，这些政策的出台对于楼市"健康发展"是关键一步。

从政策指向看，这轮新政对“促进行业健康发展”的作用，远大于对“拉动短期房价”的作用。预计未来行业分化进一步加剧，头部稳健房企优势强化，高杠杆中小房企加速出清，核心城市有望在制度红利下率先企稳，三、四线城市结构性压力仍存。

在柏文喜看来，房地产制度重构解决不了人口下行、收入预期偏弱、居民杠杆高企等问题，这些问题属于需求侧根本约束，需要跳出房地产下更大的力气来解决。

“房地产市场能不能真正实现平稳健康发展，还要看后续因城施策的落地精度、房企出清节奏，以及宏观经济与收入预期的配合。”柏文喜最后表示。

理性｜客观｜独到

总监制丨杨玉洋 车海刚

监制丨陈 波 刘卫民

出品人丨王松才

主编丨周雪松 副主编丨李捷