按套内面积计价将促进房地产开发企业进一步规范商品房的销售行为，减少因“公摊面积”不透明而产生的争议，有助于购房者更公平地比较不同房源的性价比，有利于房地产市场的公平竞争和健康发展。

　　夏金彪

　　近日，衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》明确，自2025年1月1日起，商品房销售实行套内建筑面积计价。湖南衡阳市成为首个明确要求房地产开发企业与购房者签订网签合同按套内建筑面积计价的城市。

　　目前，我国商品房普遍采用按建筑面积计价的销售方式和“公摊面积”的做法。房地产开发企业将公用空间的建筑成本分摊到每个业主身上，以此来加快城市化进程和解决房地产开发企业资金不足的问题。1995年，原建设部颁布了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，明确了“公摊面积”的计算和分摊方式，使其成为商品房销售中的标准。

　　数据显示，我国大部分楼房的公摊比例在15%—25%之间，个别楼盘“公摊面积”甚至高出这一范围。由于房地产开发企业与购房者之间信息不对称，导致“公摊面积”不透明，商品房“买的面积大，住的面积小”严重影响了购房者的信任度和居住体验。此外，“公摊面积”还衍生出一系列收费问题，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费，而“公摊面积”上所产生的一些收益却并未分给业主。可以说，围绕着“公摊面积”所产生的纠纷不断。

　　近年来，我国房地产市场的供求关系发生重大变化，各地加快推动房地产发展新模式，出台了一系列新政，其中商品房按套内面积计价销售，成为地方探索商品房销售的新方向。

　　早在2023年7月，安徽省合肥市就提出为避免“公摊面积”比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价；2024年4月，广东省肇庆市出台相关规定，明确从2024年5月1日起全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售；2024年9月，湖南省湘潭市提出要优化住房销售方式，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含“公摊面积”）计价宣传销售。

　　此次湖南省衡阳市比上述城市更进一步，不只是鼓励房地产开发企业按套内面积计价宣传销售商品房，还明确要求商品房网签合同按套内建筑面积计价，并详细公示分摊的共用部位的名称、面积、用途等。这使得商品房“所见即所得”、销售更加透明，也有助于防范共有建筑面积缩水的情况发生，意味着商品房销售按套内面积计价的试点工作正不断向前推进。

　　从世界范围来看，商品房销售按套内面积计价是通行的做法。一些国家商品房套内面积也被称为“地毯面积”，即能够实际铺设地毯的室内空间，不包括墙体、阳台等。这种房价的计算方式更加直观，有助于减少因面积计算不透明而产生的纠纷；同时，对房地产开发企业提出了更高要求，需要其优化房屋设计，提高得房率，以吸引购房者。

　　需要指出的是，不管按套内面积计价还是按建筑面积计价，对购房成本并没有太大影响。本质上，这只是商品房价格计算方法的差异，两种算法下的商品房总价应该是相近的，只是单价会有所不同。如果按套内面积计价，可能会导致商品房的单价看起来更高，因为不再将“公摊面积”的成本分摊到每平方米的价格中，但商品房的总价并不会因此改变。

　　虽然按套内面积计价对商品房总价影响不大，但这种销售新模式在试点的基础上不断推广，将对房地产市场产生深远的影响。首先，房地产开发企业在开发初期就需要考虑到按套内建筑面积计价的新政策，这涉及项目的规划设计、成本控制等多个方面。其次，按套内面积计价将进一步规范商品房销售，减少因“公摊面积”不透明而产生的争议，有助于购房者更公平地比较不同房源的性价比，有利于房地产市场的公平竞争和健康发展。再次，按套内面积计价作为国际上通行的做法，也是征收房地产税的计价标准，有助于为我国未来征收房地产税做好技术上的准备。