作者 丁祖昱 克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院执行院长

　　据媒体报道，市场传闻称，有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷利率批量下调或允许客户直接转入其他银行，按照最新利率签订合同，以降低居民房贷负担。

　　事实上，“517新政”以来，随着增量房贷利率下行，存量房贷利率下调呼声再起。今年以来，贷款市场报价利率(LPR)经历了两次调整，2月5年期以上LPR单边下调25BP(基点)至3.95%，7月再下调10BP至3.85%，累计已下调35个BP。

　　各大城市首套房、二套房贷款利率持续走低，广州、苏州等城市的房贷利率已经降至3%以下。

　　据CRIC(克而瑞)调研，重点30城首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率为3.53%，较年初下调约0.6-0.7个百分点。其中，杭州、武汉、厦门等超半数城市首套房贷款利率已降至3.2%及以下，广州、苏州首套房贷款已经跌破3%，例如广州，汇丰银行首套房贷利率低至2.9%，渣打、广州银行利率也低至2.95%，几乎已经接近公积金贷款利率。

　　对于存量房贷而言，年初以来LPR下调一定程度上可以带动存量房贷利率下调，以减轻还贷压力，不过存量房贷利率将在重新定价日(通常是明年1月)调整，也就是说，现阶段存量房贷利率仍维持在4%以上。

　　2023年三季度，存量房贷利率已经历了一轮调整。彼时，央行、金监局于2023年8月31日发文指导下调存量首套住房贷款利率，至9月25日正式降低存量房贷利率，大部分符合要求的存量首套房贷利率将降至报价利率。

　　2023年11月6日，央行发文表示，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出1600亿元到1700亿元。

　　不过，存量房贷利率下调仍面临加点调整约束。今年6月，我们观察到提前还贷的现象仍然存在。我们认为，随着新旧房贷利差的逐渐扩大，存量房贷利率仍有进一步下调的空间。如果能够尽快调降存量房贷利率，可以有效减轻居民的负债压力，释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经济增长提供动力。同时，还能减少提前还贷等情况，稳定房地产市场。

　　CRIC根据目前存量房贷款的平均利率约为4%测算，以100万房贷、30年期限、等额本息还款方式计算，下调70BP预计可以减少月供还款400元，预计将减少购房人利息支出1600亿元左右；如果下调幅度达到100BP，可以减少月供还款约560元，预计将减少购房人利息支出约2200亿元。

　　值得注意的是，存量房贷降息、跨行“转按揭”将直接制约商业银行的积极性和安全运营，还需后续更多细则出台来支持。(中新经纬APP)