中国楼市正式迈入“存量时代”，并推动每一个购房者重新校准自己的坐标。

住建部网签数据显示，2026年上半年，全国二手房交易面积在新房、二手房住宅总交易面积中占比达到50.4%，半年度维度首次超过新房，全国已有18个省、区、市二手住宅交易面积超过新建商品住宅。这种结构性的反转被业内普遍视为人口拐点与资产重估共振的结果，而非一次短期波动。

深圳贝壳研究院院长肖小平在接受中国经济时报·中时财经采访时表示，存量时代的核心标志不是成交占比数字，而是购房动机从追求升值空间转向回归居住属性。

当二手房逐步取代开发商，成为市场定价的基准，普通人究竟该如何重新审视自己的房产决策？

 

作者：李 捷

编辑：周雪松

制图：乔寒云

PART 1

逻辑变了：从“买房能赚多少”到“买房为了什么”

 

“北漂12年，一直很期待在北京有一个属于自己的大house，希望它有阳台、有阳光，周边生活配套成熟，有电梯，小区环境好。”亚楠在社交平台上刚发布了自己的选房需求，位于北京各个角落的房源推荐纷至沓来。

他告诉中国经济时报·中时财经，过去北京的房价令人望而却步，经历了这些年的波动，感觉在北京安家的梦想终于照进现实。但他同时也明确了自己的倾向：“首先考虑二手房，因为所见即所得，新房不是太贵，就是太远。”

像他一样，将二手房作为首选的购房需求正在持续发酵。

北京市住建委数据显示，2026年6月北京二手住宅网签16618套，环比增长4%，同比增长9.8%，创近五年同期最高；上半年累计网签93583套，同比增长5.7%，同样为近五年同期最高。

对普通人而言，这意味着买房决策的逻辑彻底变了。过去人们追问的是“买哪个盘涨得最快”，现在更值得关心的是“哪套房子最适合自己住、流动性好不好”。房子的资产属性并未消失，但其价值实现方式已不再依赖普涨，而是依赖它能否在置换链条中顺利卖出。

北京链家研究院院长高原向中国经济时报·中时财经勾勒出北京楼市在今年上半年的市场节奏，刚需一季度入市，改善二季度接续。政策端限购放宽、增值税率下调降低了交易成本；价格端回调使购房门槛下降，部分入门级住房月供与租金已相当接近。

简单讲就是，刚需价格的调整让更多首次置业者“买得起”，从而承接了改善群体卖出的房源，为链条提供了底部的流动性支撑。

同为一线城市的深圳，表现更加“另类”。公开数据表明，深圳二手住宅交易占比已明显高于全国55%的水平，比数字更值得关注的是置业动机的变化。

肖小平指出：“过去部分二手房交易反超新房，是因为新房供应不足的被动转移；本轮则是消费者的主动选择。”据她介绍，2023年约有三分之一购房者会同时看一、二手房，到2025年这一比例已升至三分之二。她将存量时代的标志概括为三个维度：居住属性回归、主动比价、主动选择二手，成为市场交易常态。

PART 2

选择变了：新房还是二手房？

 

当购房逻辑转向居住属性，新房与二手房的关系也在被重新定义。

8月4日，北京、上海同步开启土拍。北京朝阳区南磨房乡地块经过191轮竞价，由中海新城以83.99亿元竞得，楼面价8.14万元/平方米，成为今年北京土拍市场的总价、单价双料“地王”。同日，上海推出的5宗地块中，唯一内环内地块，虹口北外滩地块，则由青山实业与华峰集团组成的联合体以底价38.45亿元摘得。

一边是“地王”，一边则是“实业底价拿地”，两幅画面清晰折射出资金的选择流向。

某全国性房企相关负责人告诉中国经济时报·中时财经，受整体市场影响，目前活跃在土地市场上的房企以央国企为主，但能明显感受到拿地策略的谨慎，对地块品质要求更高，不再像过去广撒网。资金集中流向更加具有“确定性”，要争就争核心地段、纯粹住宅、可快速周转的改善产品。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受中国经济时报·中时财经采访时分析，土地市场与二手房市场看似分化，实则内在统一，背后都是资金流向的集中。“刚需因总价约束选择二手房，避险资金涌入核心区高端新房。”在他看来，高地价项目的热销反映的是高净值人群的配置需求，并非主流购房方向。真正的市场健康度，仍取决于改善性需求的释放质量。

核心区“地王热”与二手市场的“以价换量”是否矛盾？肖小平认为，两者并不冲突。地王指向新建纯粹大宅和顶豪产品，与15年前的老豪宅、受7090政策限制的次新大宅不是同一类产品，不存在直接竞争。

有业内人士指出，地王的出现，对周边二手房的影响已经和过去的市场不一样，现在的市场中，周边项目挂牌价小幅上调3%至5%已是消费者承受上限，产品代差卡住了涨幅空间。

肖小平的核心判断

是，当前一、二手市场是互补关系。产品层面，新房瞄准改善、大宅、顶豪；二手承接刚需、学位改善、低总价。数据显示，深圳300万元以内房源已经占到二手成交的一半以上。在定价层面，在无限价背景下，开发商参考二手定价，业主参考新房定价，信息差消失的当前，比拼的是真实性价比。

PART 3

流通之变：置换链条如何转起来？

 

新旧房源格局明朗后，摆在市场面前的下一个问题是：置换链条如何真正转动起来？

市场主导权从开发商向分散的业主转移，本应是盘活存量的契机，但流通环节的堵点依然顽固。肖小平指出，当前政策已优化限购、首付比例等，但增值税满2年免征门槛仍是突出障碍，导致换房成本过高。她建议对“卖房再买房”给予退税，以激活置换链。

严跃进提出了房企参与存量流转的新思路，通过收购二手房用作保租房，或将房东置换需求转化为新房购买力，形成“以存量换增量”的闭环。

在具体的选房决策上，业内人士则提醒购房者，选房时除关注小区、户型、楼龄外，交通、教育、养老、噪音、城中村界面等外部配套同样决定居住质量，并在取舍中平衡。

接受采访的业内人士认为，当前两类房产性价比突出，一是总价较低、户型尚可的二手房；二是北京、上海等核心城市总价500万元左右、地段较好的新房项目。该人士预判，在未来12至18个月，存量房的博弈还将延续，成交周期偏长，二手成交占比持续提升。

严跃进则提醒，如果市场长期以二手房为主导，逻辑上未必健康，新房市场的活跃才是良性循环的标志，当前二手房热销更多是阶段性的过渡现象。

在这一过渡期，所有市场参与者的决策，都在被重新标定。

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